お知らせ
強制競売開始決定通知書が届いたら
不動産競売の開始決定がされると「担保不動産競売事件」となり裁判所を通じて公告されることになります。
それらの公告はいつでも誰でも裁判所で閲覧できることとなります。この時期に金融業者や不動産会社など色々な会社が訪問したりDMを郵送したりします。ただし合法的にそういった金融業者を使ったり競売事件を専門にしている不動産会社に相談することは悪いことではありません。逆に「競売」「任意売却」に不慣れな不動産会社に相談するのはやめた方がいいです。
お家を購入する場合や正常な売却、住み替えなどをする場合はどこの不動産会社でも構わないと思います。
しかし将来的に競売事件になる可能性がある場合は「任意売却」専門の不動産会社にご相談ください。
こんな方はお早めにご相談ください。猶予期間は約3ヶ月です
- オーバーローンでのお家を購入をされている方
- 事業をされている方でお家に根抵当権を設定されている方
- 金銭債務があり、お家を担保として提供されている方
- 固定遺産税やマンション管理費などを滞納されている方
- 住宅ローンや金銭債務の支払いを滞納されている方
任意売却とは
「住宅ローン」を滞納した場合、金融機関（銀行）と話し合いをして解決することです。通常の不動産売買とは異なり、金融機関等（債権者）が抵当権の抹消同意をしてくれないと売却を行うことができません。
また「登記簿謄本」に記載されている抵当権者が複数いる場合（1番、2番、3番など）も後順位全員の抹消の同意が必要です。
ここでよく勘違いされる方が居られます。特に任意売却に不慣れな不動産業者には注意してください。
どれだけ残債務があろうが「後順位者にはハンコ代で納得してもらいます」「数万円で抹消同意を取り付けます」と謳い文句のように言う業者がいます。
そんな話しは数年前までの話しです。抵当権者にも保証会社が付いている（特に全国保証）場合、保証内容は各様々ですが貸付額の90％や80％の保証があります。任意売却の抹消額がそれ以下の場合、当然抹消には同意しません。ハンコ代として10万円や20万円で抹消できますなんて事はあり得ません。
また不動産に抵当権を付けていない無担保債権者（カードローンなど）がいる場合も多く交渉が難航します。
ここで重要なのは「借入額と売却額と控除額」をしっかり1円単位まで把握し計算出来ないと最終契約時に買主にご迷惑がかかり契約解除になり兼ねません。当然「手付金」は返還しなければなりません。
そんなトラブルにならないためにも各債権者と話し合いを重ね内容をよく理解し交渉に当たります。
契約時にトラブルにならないためにも「任意売却業務」に強い当社にご相談ください。
競売開始決定通知
住宅ローンの支払いが遅れ出すと書面や電話での督促がきます。（1ヶ月〜2ヶ月）
催告書（最終通知書）が内容証明郵便で到着（6ヶ月）
期限の利益の喪失（6ヶ月）
代位弁済通知書〜競売開始決定通知（7ヶ月〜）
以上が競売開始までの大まかな流れになります。後日、裁判所の執行官や鑑定士、民間の解錠業者や動産屋が来て現況調査が行われます。近隣周辺への聞き込みなども行われます。調査報告書が作成され公告されます。公告されると不動産競売サイトなどに掲載されます。
競売のデメリット
ご自宅や所有不動産が競売情報に公開され物件情報を見た買い手が見つかるまで待たなければなりません。
売主側から販売営業活動をできることもなく、まして買い手は入居前に内覧もできません。また売主側は契約不適合責任「瑕疵担保責任」が免責なので買い手には十分な保証がありません。そのため競売物件は販売価格が一般不動産と比べて市場価格の50〜60％は下がるといわれています。売却価格が下がると残債務を多く残ることになります。その後の返済計画も長期になります。
売却後の残債務
任意売却で解決後の残りの債務については全て棒引きになる（チャラ）わけではありません。返済義務は完済するまであります。ただし債権者と話し合い交渉して毎月の返済計画を提案します。引越し後の賃貸マンションや借家の家賃や光熱費、生活費、給料などを「生活状況報告書」を定期的に提出し生活に無理のない範囲で返済額を決定します。「数千円〜数万円」になります。もちろん住宅ローン時の返済額よりも少ない額です。
いますぐ任意売却を検討してください
まだ大丈夫、返済できると思って住宅ローン以外の債務（無担保債権）がある方も注意が必要です。
カードローン、車・バイクのオートローン、キャッシング（消費者金融）、教育ローンなどの返済を滞納している場合でも連絡を取らず放っておいた場合、悪質と思われ期限の利益喪失、競売を申し立てられる可能性は大いにあります。
- 住宅ローンの遅延や滞納
- 固定資産税の未納・差し押さえ
- マンションの管理費等の滞納
- 不動産投資の失敗
- 競売開始決定通知が届いた
- 離婚または予定する
